Rechtbank fluit gemeente Nijmegen terug in aanpak illegale kamerpanden
Foto: Rein Wieringa.
Een tegenslag voor de gemeente Nijmegen in haar poging grip te krijgen op de markt voor studentenkamers. Volgens de rechter is juridisch niet goed vastgelegd waarom panden een vergunning nodig hebben voor kamerverhuur. Advocaat Bart van Hoof noemt het een dikke streep door het gemeentebeleid zoals het tot nu toe gevoerd is.
Tientallen huisbazen zijn vorig jaar naar de rechter gestapt omdat de gemeente Nijmegen hun geen vergunning voor kamerverhuur verleent. Ze vinden dat onterecht, of vinden dat ze helemaal geen vergunning nodig hebben, bijvoorbeeld omdat hun panden al jarenlang als studentenpand verhuurd worden.
In drie van die zaken deed de Rechtbank Gelderland afgelopen vrijdag een uitspraak. Dat deed ze nog zonder in te gaan op de individuele casussen. Eerst wilde de rechtbank oordelen over de huisvestingsverordening – het juridische fundament waarop de gemeente haar beleid tegen illegale verkamering heeft gebouwd. Gekeken werd naar de huisvestingsverordening van 2019, het jaar waarin de rechtszaken aangespannen werden. Sinds begin 2020 is een nieuwe verordening van kracht.
Schaarste
In de verordening van 2019 is vastgelegd dat voor alle kamerpanden in Nijmegen een vergunningsplicht is. Dat mag de gemeente alleen doen als ze daar een goede onderbouwing voor geeft. De gemeente beroept zich op de schaarste aan starterswoningen in de stad. Als er minder kamerpanden zouden zijn, zouden meer (jonge) mensen een huis kunnen kopen.
Maar de rechtbank oordeelt dat de gemeente niet voldoende heeft aangetoond dat dat zo is. Ook is niet bewezen dat een stelsel van vergunningen noodzakelijk is om ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van zo’n schaarste te beperken’. Bovendien: het college van burgemeester en wethouders had de onderbouwing ook nog moeten voorleggen aan de gemeenteraad, en dat is niet gebeurd. Al met al reden dat de verordening in strijd is met de wet en daarom door de rechtbank ‘onverbindend’ is verklaard. De huisbazen is onterecht een vergunningsplicht opgelegd.
Grote gevolgen
Volgens Bart van Hoof, advocaat bij IJzer Advocaten die verschillende pandeigenaren bijstaat, kan de uitspraak grote gevolgen hebben voor de dertig vergelijkbare rechtszaken die in februari op de rol staan. ‘Al die zaken zijn vorig jaar aangespannen. Dus kunnen de pandeigenaren allemaal aanvoeren dat zij geen vergunning nodig hebben.’
Een van die zaken is die van dispuut THOR, dat geen vergunning kreeg omdat de leefbaarheid in de wijk in het geding zou zijn. De gemeente moet in de die zaak een nieuw besluit gaan nemen, en dus gloort er weer hoop voor het dispuut. Helemaal nu de rechter te kennen heeft gegeven nog niet overtuigd te zijn dat de leefbaarheid voor de wijk een criterium kan zijn voor het al dan niet toekennen van een vergunning.
Dikke streep
Van Hoof noemt de uitspraak van de rechtbank ‘een dikke streep door het kamerverhuurbeleid zoals dat gevoerd werd tot eind 2019.’ De gemeente voert sinds 2018 strijd tegen illegale kamerpanden, terwijl de juridische grondslag daarvan pas sinds het begin van dit jaar juridisch is vastgelegd in de nieuwe regelgeving. ‘En op die nieuwe verordening valt ook een hoop aan te merken, hoor’, zegt Van Hoof. ‘Maar daar zit wel meer onderbouwing in én de gemeenteraad heeft ermee ingestemd.’
Een woordvoerder van de gemeente zegt dat het oordeel van afgelopen vrijdag niet als een verrassing komt. ‘We hadden ons hier al wel op voorbereid en bestuderen de uitspraak nu.’ De woordvoerder wil niet vooruitlopen op de gevolgen voor de zaken die in februari in de agenda staan. ‘Maar de rechter zegt niet: alle panden die voor 2020 omgezet zijn in kamerpanden zijn opeens legaal.’
Voor eventuele nieuwe juridische procedures, die in 2020 worden gestart, zal de nieuwe verordening van toepassing zijn. Het is dan aan de rechter te bepalen of die verordening wel stand houdt.
Stukobaas schreef op 27 januari 2020 om 20:04
Ik ben benieuwd hoe de zuurpruimen van KamerBreed dit ontvangen hebben!
Kamerbreed Nijmegen schreef op 28 januari 2020 om 05:42
Nou dat willen wij u graag laten weten;
De Rechtbank verklaart beroepen van de eisers (huiseigenaren) gegrond en vernietigt de door de gemeente genomen besluiten m.b.t. de weigering van een omzettingsvergunning.
Reden hiervoor is dat in de (Nijmeegse) Huisvestingsverordening 2019 geen onderbouwing wordt gegeven van de schaarste aan goedkope woonruimte.
De door de gemeente aangevoerde onderbouwing, te weten het rapport “Onderbouwing instrumenten Huisvestingsverordening Nijmegen”, is geen onderbouwing omdat de gemeenteraad deze niet heeft geaccordeerd. Aan de Wet huisvesting 2014 wordt daarmee niet voldaan waarmee de Huisvestingsverordening niet bindend is of te wel niet van gelding is.
De Rechtbank kan echter (nog) niet definitief beslissen over de geschillen. De huiseigenaren willen hun standpunten nader toelichten in een nieuwe bezwarenprocedure op grond van de nieuwe Huisvestingsverordening 2020. De gemeente wil zich beraden op de nieuwe besluiten die de Rechtbank genomen heeft.
Met inachtneming van de uitspraak van de Rechtbank dient de gemeente nieuwe besluiten te nemen op de bezwaren van de huiseigenaren.
Concreet:
– De gemeente(raad) dient binnen 6 weken dus te onderbouwen dat er wel schaarste is aan goedkope woningbouw en dat een stelsel van omzettingsvergunning deze schaarste beperkt;
– de gemeente dient binnen 6 weken vervolgens beter te onderbouwen dat leefbaarheid wel een criterium is om schaarste aan goedkope woningbouw te beperken
– tevens heeft de Rechtbank de uitspraak gedaan dat de Huisvestingsverordening geldt voor alle gevallen, dus ook voor woningen die verkamerd zijn toen er nog geen vergunning nodig was.
Wordt vervolgd dus!
Kamerbreed Nijmegen schreef op 27 januari 2020 om 20:20
Het zoveelste debacel in Nijmegen, wat een blamage!
Naast deze vertoning van incapabel bestuur, vorige week het vermeend illegaal opererende restaurant wat op last van de Burgemeester gesloten moest worden en waar de rechter van zij “niet voldoende onderbouwd”, Hilckman, de status van kamerbreed aanvechten, enz.
In het bedrijfsleven vertrek je door een dergelijk falen via de achterdeur. Binnen de politiek kom je als je al aangesproken wordt op je falen, in de banencarrousel.
Naam* schreef op 28 januari 2020 om 10:00
Allemaal de schuld van Rutte natuurlijk!!1
!
Zwaardvis op het droge schreef op 27 januari 2020 om 20:28
Het slaat toch helemaal nergens op de de gemeente meer starterswoningen beschikbaar wil maken door studenten uit hun studentenhuis te zetten?
Starters kunnen die panden nooit betalen, dus voor hen komen er niet meer woningen beschikbaar.
Het enige wat de gemeente hiermee zou bereiken is dat de schaarste van studentenwoningen verder toeneemt.
Ook ambtenaar schreef op 27 januari 2020 om 21:36
Als gepensioneerd jurist adviseer ik een vriend in een procedure en neem van mij aan dat het gemeentelijk beleid zowel juridisch en beleidsmatig van geen kanten deugt. En ondertussen wel al twee jaar mensen van illegaal gedrag beschuldigen. Weet mevrouw Tiemens eigenlijk wel wat haar hetze met oudere mensen – vaak middenstanders die een paar kamers als pensioen verhuren – doet? En die Kamerbreed moet ook eens in de spiegel kijken.
Kamerbreed Nijmegen schreef op 28 januari 2020 om 09:00
Als werkende Nederlander adviseer ik Nijmegenaren die overlast ervaren van de enorme toename van verkamerde panden en alle negatieve effecten die daaruit voortvloeien.
Dat e.e.a. juridisch niet klopt ben ik met u eens.
Dat pandeigenaren willens en wetens geld willen verdienen met illegaal verhuren van panden kun u behoudens de eigenaren niemand anders kwalijk nemen. Immers de laatste 6 jaren is dit onderwerp een breed besproken item. En een ieder dient de wet te kennen, toch?
Wellicht dat men het volgende mee moet nemen in de overweging; De mate van risico verschilt per belegging. In het algemeen geldt dat een belegging met een hoger verwacht rendement, ook hogere risico’s met zich mee brengt.
Hoewel wij van mening zijn dat je met wonen niet moet willen speculeren!
Jhm schreef op 27 januari 2020 om 23:16
Hoezo moet Kamerbreed in de spiegel kijken?
Kamerbreed en gemeente zijn geheel twee verschillende instanties.
Was dit maar niet waar en had de gemeente naar Kamerbreed geluisterd, dan was er goede argumentatie aan de rechter voorgelegd en zouden studenten in de toekomst in veilige en comfortabele huizen wonen en samen met buren en burgers prettiger samenleven.
Goed lezen en luisteren, niet alleen met emoties!
Ook ambtenaar schreef op 28 januari 2020 om 10:24
Tijdens mijn werkend leven op academisch niveau bij de overheid heb ik leren lezen en mijn emoties grotendeels buiten spel leren zetten. Vindt u uw opmerking niet wat aanmatigend?
In de nota “Gerust op kamers” heeft de gemeente in 1999 en daarna gesteld dat de woningnood in Nijmegen voorbij is en er niets meer tegen verkamering is. Woningen tot 4 mensen konden vrij (zonder vergunning) worden omgezet. Mijn vriend heeft dat toen gedaan en waarom zou hij dan nu eigenlijk illegaal handelen of een vergunning nodig hebben? Hij heeft toen toch volgens de regels omgezet. Mijn huis is van voor 1930 en met vergunning gebouwd. Die vergunning zou ik nu niet krijgen want het bestemmingsplan laat dat niet meer toe. Moet ik mijn huis nu afbreken? Dat is in strijd met de rechtszekerheid en een maatschappij kan zonder rechtszekerheid niet functioneren.
Wat ik tegen Kamerbreed heb is dat ze stemming maken. Voor de veiligheid van studentenhuizen heb je echt geen omzettingsvergunning nodig. Wanneer met zich houdt aan het Bouwbesluit is die veligheid meer dan afdoende geregeld. Een huiseigenaar kan je ook niet verwijten dat hij kamers is gaan verhuren dat was immers jaren toegestaan. Het is eigenlijk hetzelfde als met veeteelt/stikstof. Dat we te veel vee hebben is duidelijk, maar je kan nu niet ineens als overheid tegen de boeren zeggen houdt er maar mee op en zoek het maar uit. De landelijke overheid heeft daar zijn werk gewoon niet goed gedaan in het verleden en dat zelfde geldt voor de gemeente Nijmegen: afwentelen van je eigen falen – bah.
Buurvrouw schreef op 12 februari 2020 om 14:03
Exact!
Ook ambtenaar schreef op 28 januari 2020 om 12:30
Kamerbreed stelt – en dat geloof ik ook wel – dat er iets van 2000 “illegale”panden zijn (ik denk overigens dat de meeste panden daarvan niet illegaal zijn). De vraag is dan waarom hebben de eigenaren die panden eigenlijk niet gemeld in het kader van de overgangsregeling? Een simpele verklaring is, dat het merendeel van de eigenaren oprecht heeft gedacht dat de vergunning alleen nodig was voor nieuwe situaties. De communicatie van de gemeente over het nieuwe beleid is blijkbaar te mager geweest en het resultaat is overduidelijk geen succes. De gemeente had niet mogen volstaan met een formele toepassing van hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet Bestuursrecht (advertentie in de krant e.d). De gemeente had veel meer moeten doen zoals aanschrijven van bekende eigenaren, een helpdesk en een FAQ.
Het gevolg is nu een stroom van kostbare juridische procedures (om te beginnen 30 en die gaan allemaal naar de Raad van Staten) en heel veel frustratie bij alle partijen. Om dat te doorbreken adviseer ik de gemeente om de overgangsregeling opnieuw in laten gaan. Dan mag je toch verwachten na al die publiciteit, dat eigenaren zich alsnog aanmelden. Het hebben van een volledig bestand voorkomt ook onnodig inzet op toezicht en handhaving. Op deze wijze creeer je maatschappelijk draagvlak in plaats van tweedracht. Het probleem wat Kamerbreed signaleert kan je overigens beleidsmatig niet omheen, maar je moet ook fatsoenlijk omgaan met eigenaren, studenten en andere kamerbewoners (de laatste twee groepen zijn nota bene Groen Links stemmers).
Kamerbreed Nijmegen schreef op 28 januari 2020 om 13:12
Inmiddels tussen de 1200 en 1500 stuks zijn vermeend illegaal, onderzoek vanuit de basis admin gedaan door de lokale overheid zelf. We zijn ooit begonnen op 2500 stuks – de 560 panden die gebruik gemaakt hebben van de inkeerregeling – de panden die in de afgelopen periode alsnog een aanvraag hebben gedaan waarvan er momenteel drie voor de rechter zijn omdat ze het niet eens zijn met de beslissing.
En hoe verklaard u dan de plus minus 150 aanvragers die gaande weg hun aanvraag weer hebben ingetrokken in de periode 01-01-2018 tot en met 30-06-2018 ondanks dat ze wisten een vergunning te moeten hebben?
Je moet dus met deze kennis vooraf checken of je een vergunning hebt dan wel een legale kamer gaat bewonen via;
https://www.odregionijmegen.nl/onderwerp/kamerverhuur/kamerverhuurvergunning-check/?fbclid=IwAR3rO3KaeyYEIh4lycDm0KfUs97kid8uqtnxpL2EIHn0cctAw7IVYzH1Hls
Ook als je al wat langer in een pand woont is dit zeker aan te bevelen immers plus minus 5000 kamers (1000 woningen) zijn nu nog illegaal met alle consequenties van dien!
Dat de jacht op de illegale kamerverhuurpanden onverminderd door gaat is een feit of dit betekent dat je op straat zou kunnen komen te staan is met de kennis welke je hebt een eigen keuze waarbij je niemand anders een verwijt kunt maken!
Ook ambtenaar schreef op 28 januari 2020 om 13:53
Ik adviseer meerdere mensen. Ik heb bijvoorbeeld verschillende brieven (besluiten dus) van het college van B&W over de periode van voor 1 januari 1994 waarin letterlijk staat staat dat geen onttrekkingsvergunning nodig is. Dit als gevolg van een uitspraak van de Raad van State. En dat zou na 25 jaar ineens achteraf illegaal zijn. Dan ben je als rechtsstaat toch behoorlijk aan het afglijden. Maar ik geloof niet dat Kamerbreed nu zo’n boodschap heeft aan de rechtsstaat.
Kamerbreed Nijmegen schreef op 28 januari 2020 om 14:57
…”ik geloof niet dat Kamerbreed nu zo’n boodschap heeft aan de rechtsstaat.”….Vind ik nogal aanmatigend, zoals u het zelf noemt. Anyway, regels veranderen nu eenmaal, houd b.v. in de gaten dat u vanaf 1 maart 2020 maar 100 km mag rijden op de snelweg. Ik voorspel u, U komt niet onder een boete uit als u aangeeft in 1994 wel 120 km. te hebben mogen rijden.
Ook ambtenaar schreef op 28 januari 2020 om 15:48
Het vergelijk met mijn huis boven is beter. Want als ik daar nu geen vergunning meer voor zou krijgen betekent dit nog niet dat ik dat huis moet afbreken. En als je vroeger legaal hebt onttrokken/omgezet waarom zou je dat eigenlijk nu nog een keer moeten doen? De rechter zal zich over de terugwerkende kracht moeten buigen, dat is zeker.
Vind u uw uitdrukking “ jacht op” eigenlijk wel kunnen? Op mensen jaag je volgens mij niet.
Kamerbreed Nijmegen schreef op 28 januari 2020 om 16:50
Dan zou ik dat voorbeeld gebruiken bij de rechter in uw “jacht” naar gelijk!
Ook ambtenaar schreef op 29 januari 2020 om 10:04
Mijn discussie was juist bedoeld om met een advocaat van de duivel te sparren en u heeft mijn vriend zeker geholpen (big smile). In menselijk opzicht kan ik u echter niet volgen. Dat u wat tegen grote verhuurders hebt kan ik me nog iets bij voorstellen. Maar “de jacht” op mensen als mijn vriend van boven de 70 die een appartementje heeft gekocht als aanvulling op zijn pensioen. Weet u eigenlijk wat uw Kafkeske gedrag met deze mensen doet?
Kamerbreed Nijmegen schreef op 29 januari 2020 om 11:39
Geachte OOK AMBTENAAR, waar u dus eigenlijk om vraagt is klasse justitie. SHAME!
Kamerbreed Nijmegen schreef op 29 januari 2020 om 11:44
En ik zou uw vriend adviseren zijn investering te verzilveren. de tijd is er rijp voor en met dat geld gaan beleggen in b.v. Groenfondsen
Jhm schreef op 29 januari 2020 om 11:58
Aan “de ambtenaar”.
Zeker zo hoog geklommen, dat U niet meer zicht hebt op en de hoogte bent van de slechte interne bouwsituatie in vele kamerverhuurpanden. Ze zijn veelal verre van de regels in het bouwbesluit.
Reeds dertig jaar wonend naast studentenpanden, ook daterend van die tijd, zie ik met steeds meer afgrijzen de verloedering intern.
U zag toch ook de foto’s op Voxweb?waar is de huur al die decennia naar toe gegaan?
Ander voorbeeld:bij mijn buurkamerverhuurpand komt de uitlaat vd verwarming uit naast de keukenramen, de enige ontluchting, van de bewoners!
Afgezien van de aanslag op erkend cultuurgoed, waar de gemeente momenteel niet om maalt, dreigt hier gevaar voor gezondheid, zelfs soms mogelijk levensgevaar voor bewoners, aangewezen op een kamer.
Dit zou een gemeente, hoeder van “kwetsbare” cq klemzittende burgers, toch in zijn (zorg)beleid op moeten nemen. Een streng vergunningenstelsel zou hiertoe ooit de mogelijkheid geven.Dit heeft ondanks, de verre toekomstmuziek, Kamerbreed wel in gedachten als ze pleit voor meer orde in het vergunningensysteem van de gemeente.
Eerst informatie inwinnen alvorens te oordelen.
Kamerbreed Nijmegen schreef op 29 januari 2020 om 12:12
Nabrander; en zoal u zelf zegt, dat u veel van mij leert, nog een goed bedoelde advisering/waarschuwing;
Beleggen brengt altijd risico’s met zich mee. Hier moet iedere belegger zich goed bewust van zijn. (zowel in groenfondsen als in stenen!)
Ook ambtenaar schreef op 29 januari 2020 om 18:14
Aan Kamerbreed en Jhm:
Mensen anders “ behandelen” is iets anders dan ze anders “benaderen”. Van professionele beleggers mag maatschappelijk meer kennis verwacht worden dan van mensen die weinig of niets van dit soort zaken weten. Aan die laatste groep mag de overheid bij voorlichting wat meer aandacht besteden en dat doen ze regelmatig. Ik denk verder dat in die dispuutsbesturen weinig/geen vastgoedhandelaren zitten en deze mensen hadden toch ook geen enkele reden om de bewoning niet bij de gemeente te melden? Geen kwader trouw en waarom dan zo rigide optreden als gemeente? Ze doen zelf ook niet altijd alles goed. De kamerproblemen in Nijmegen zijn trouwens aantoonbaar ontstaan door het beleid van de gemeente (lees bijvoorbeeld “Gerust op kamers” ).
Verder ben ik geboren en getogen in het centrum van Nijmegen en ik heb veel met de stad en de architectuur. Die verloedering is me minstens evenzeer een doorn in het oog als u. Ik waardeer zonder meer uw betrokkenheid. Maar de aanpak van studentenpanden is gewoon niet de oplossing van alle (maatschappelijke) problemen in deze stad. En je ziet ook in de andere bijdragen op Vox dat juristen erg veel moeite hebben met de terugwerkende kracht van de verordening.
Met deze bijdragen wilde ik overigens alleen de problemen van de andere kant belichten. Kennelijk wordt het te snel persoonlijk. En als ik daar mede schuld aan heb, was dat zeker niet mijn bedoeling.
L.J. Lekkerkerk (Hans) schreef op 30 januari 2020 om 21:21
Hoeveel van de al of niet legale studentenhuisbazen zouden zich (net als de SSH&) keurig aan het puntensysteem houden bij het vaststellen van de huur …
Zou dan niet de enige manier om van dit oneigenlijk gebruik van voor gezinnen geschikte huizen af te komen het snel bijbouwen van studentenhuisvesting zijn? Ook verbouwen van leegstaande winkel-/kantoorpanden is een optie.
Kamerbreed Nijmegen schreef op 31 januari 2020 om 08:21
Prima plan! Nu alleen de politiek overtuigen is ons de afgelopen 7 jaren niet gelukt helaas!