Nederlandse gemeenten hebben jarenlang ongekend veel en risicovol geïnvesteerd in gebiedsontwikkeling. Nu zitten ze met onverkoopbare grond. Een miljoenenstrop. Het Nederlandse ruimtelijke ordeningsmodel moet en kan anders, stelt Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit in zijn oratie .

Sinds de jaren vijftig ging het zo in Nederland: gemeenten kochten grond, maakten die bouwrijp en verkochten die aan projectontwikkelaars. Die gang van zaken komt nu tot stilstand, want de vraag naar bouwgrond is flink afgenomen door de economische crisis. Ook demografische krimp maakt dat gemeenten minder makkelijk van hun grond af komen en dus inkomsten derven. Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte begin vorige week bekend dat gemeenten in 2009 in totaal 414 miljoen verlies leden op bouwgrond.

Regie en samenhang
Nergens ter wereld investeren gemeenten zo veel en zo risicovol in gebiedsontwikkeling. Van der Krabben: ‘Nederland heeft in de jaren vijftig gekozen voor een sterke regiefunctie van de lokale overheid – wat bijvoorbeeld veel meer sociale woningbouw heeft opgeleverd dan elders – en voor een integrale aanpak. Het is typisch Nederlands om hele wijken van duizenden woningen in samenhang op te zetten; in andere landen worden hooguit twee-, driehonderd woningen in één plan ondergebracht. Ook konden gemeenten in dit model gemakkelijk publieke investeringen – zoals de aanleg van wegen, riolen, scholen, sportvoorzieningen – bekostigen uit de verkoop van bouwgrond.’

Het kan ook anders
Maar diezelfde resultaten kunnen anno 2011 ook heel goed op andere manieren bereikt worden, zonder zulke grote financiële risico’s voor de gemeenten. Onderhandelingsplanologie, daar moet het naar toe, vindt Van der Krabben. ‘Met een goed masterplan valt er, ook zonder dat de gemeente eigenaar is van de grond, te onderhandelen met marktpartijen: je kunt hier dure appartementen bouwen, maar dan moet je ook tekenen voor goedkopere huurwoningen elders. Of meebetalen aan het zwembad.’

Lastig afscheid
Ruimtelijke ordening kan en moet dus anders. Waarom gebeurt het nog niet? Van der Krabben: ‘Zestig jaar lang heeft deze manier van werken goed gewerkt en veel winst opgeleverd. Gemeentelijke grondbedrijven worden nu een molensteen, maar jarenlang waren ze een melkkoe. Het is lastig om daar afscheid van te nemen.’/ Anja van Kessel

Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden. Oratie Erwin van der Krabben, woensdag 15 juni 2011, 15. 45 uur, Aula Radboud Universiteit Nijmegen. Lees hier meer.